房地产开发企业增值税会计核算方法

房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：

　　一、预售款增值税核算的处理

　　预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

　　房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

　　由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

　　例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元

　　1、收到预售款时：

　　借：银行存款33.3万元

　　贷：预收账款——客户B33.3万元

　　2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费用/（1+11％）。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：

　　借：应交税费——应交增值税——已交税金（预售款）0.9万元

　　贷：银行存款0.9万元

　　这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5％的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。

　　此处预缴的税金，也可以另外设置“应交税费——预缴增值税”科目来核算。

　　二、取得增值税进项税额的核算

　　房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。

　　例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为：

　　借：开发成本——建筑安装工程费——某项目10万元

　　应交税费——应交增值税——进项税额（3％税率）0.3万元

　　贷：银行存款10.3万元

　　只要是拿到了增值税专用发票，并符合抵扣范围的规定，就可以抵扣。不管拿到的发票税率是3%、6%、11%或17%等。

　　三、正式交房销售时增值税的核算

　　根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。

　　例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E（个人）正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：

　　借：银行存款61万元

　　预收账款——客户E50万元

　　贷：主营业务收入（A项目）100万元

　　应交税费——应交增值税——销项税额（11％税率）11万元

　　四、当期一般计税方法下应纳增值税的核算

　　房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：

　　当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

　　1、当期需要缴纳增值税的核算

　　例4：A房地产开发公司2016年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为10万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：

　　借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税10万元

　　贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法10万元

　　当实际缴纳时：

　　借：应交税费——未交增值税——一般计税方法10万元

　　贷：银行存款10万元

　　2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算

　　例5：A房地产开发公司2016年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计30万元，其中用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：

　　借：应交税费——未交增值税——一般计税方法15万元

　　贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税15万元

　　如果设置“应交税费——预缴增值税”科目的话，此处是从“应交税费——预缴税金”科目转入到“应交税费——未交增值税——一般计税方法”科目。

　　五、友情提醒

　　1、对于选择简易计税方法计算的项目，通过“应交税费——未交增值税”核算。

　　2、“应交税费——增值税留抵税额”是用于原增值税一般纳税人的挂账留抵税额的核算，不要与日常的增值税留抵税额混淆。也就是说，这是过渡期的特殊科目，过渡期之后不再使用。

　　企业可以在“应交税费——未交增值税”进一步分设“一般计税方法”和“简易计税方法”明细。